DECLARACIÓN DE INMUEBLE A ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN (AFO)
Es frecuente que, tanto en las zonas urbanas, como suburbanas (en la periferia de pueblos y ciudades) se den construcciones cuya edificación en origen no cumplió con la normativa urbanística vigente o incumpliendo condiciones de la licencia, pese a incumplir tal normativa, y que años más tarde, como consecuencia de ello, carezca de derecho a acceso a servicios tan básicos como pueden ser alcantarillado o el suministro de agua o eléctrico, así como la imposibilidad de realizar obras de ningún tipo en ella o de inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Afortunadamente, existe en nuestro Derecho una vía para, en determinados casos, salvar esta problemática, cual es la declaración de la construcción como asimilada a fuera de ordenación (AFO, en el lenguaje coloquial).
Esta vía está contemplada para edificaciones irregulares -con independencia del tipo de suelo en que se encuentren (urbano, urbanizable, rústico, etc.)- respecto de las que no se haya iniciado expediente sancionador o para las que el plazo para iniciar el mismo (de seis años desde conocimiento por la Administración, según el artículo 185.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) hubiese prescrito.
En tal caso, estaríamos en una situación anómala, pero no por ello inusual, nos explicamos, imagínense que tenemos una construcción ilegal -por no haberse construido de conformidad con la normativa urbanística o incumpliendo las condiciones de la licencia-, cuya existencia, no obstante, debe ser respetada por la Administración por haber trascurrido tal plazo de seis años. De esta forma, la declaración de AFO permite regularizar hasta cierto punto la situación y garantizar, si se cumplen determinados requisitos, el acceso a red de alcantarillado y a red de suministros como agua o electricidad, así como la posibilidad de realizar obras en el inmueble y de inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
La regulación de esta vía en Andalucía se encuentra entre los artículos 3 y 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía y presenta las siguientes notas básicas características:
Estamos ante un procedimiento que puede iniciarse de oficio (es decir, por la propia Administración) o por persona interesada, la cual deberá identificar la finca, su fecha de construcción y acreditar la idoneidad de las edificaciones en lo que a condiciones de salubridad y habitabilidad se refiere, de conformidad con la normativa municipal en materia de urbanismo que resulte aplicable y en relación con el fin al que se destine la edificación, pues tales condiciones que exige la normativa no serán las mismas en caso de tratarse de un inmueble destinado a labores agrícolas que en caso de tratarse de inmueble destinado a vivienda, por ejemplo.
Y es que será el ayuntamiento del municipio el que instruya y resuelva el procedimiento tomando en consideración Ley de Bases del Régimen Local, ordenanzas municipales en tema de urbanismo, el propio Decreto-ley 3/2015 de la Junta de Andalucía y, llenando las lagunas de lo anterior, la Ley 39/2015, de procedimiento administrativo común.
El ayuntamiento deberá resolver en plazo de 6 meses, pasado el cual sin mediar respuesta se entenderá denegada la solicitud de declaración (si se inició a instancias de interesado) o caducará el procedimiento (si se inició de oficio), y deberá pronunciarse <<sobre la idoneidad de la documentación>>presentada por los interesados y podrá ordenar la ejecución de obras para cumplir las exigencias de <<seguridad y salubridad>>.
De este modo, se procederá con la declaración de AFO una vez acreditado que han transcurrido más de seis años desde que se edificó el inmueble sin que se hubiera iniciado procedimiento sancionador por las irregularidades en que se incurrió y demostrando que el inmueble -conforme a normativa urbanística municipal, fundamentalmente- reúne las condiciones de seguridad y salubridad para el uso que se declare que tenga la construcción.
Los efectos de la declaración de AFO suponen ventajas respecto de la situación previa de ilegalidad sin declaración de AFO, y es que, los inmuebles tendrán derecho a acceso a red de alcantarillado y redes suministro de agua y electricidad si tan sólo es necesaria la obra de simple acometida para conectarlos a la red (porque ya haya canalizaciones o cableados cerca).
Por otro lado, en las construcciones declaradas como AFO se permitirán hacer obras, a diferencias de en las ilegales sin esta declaración, pero sólo de mantenimiento y las necesarias para la conexión a alcantarillado o a red de suministro de agua y electricidad, no permitiéndose, por tanto, obras que alteren el uso del inmueble reconocido en la declaración de AFO.
Finalmente, la declaración de AFO no es impedimento para la inclusión futura del inmueble en el PGOU y se permite que el inmueble que goce de esta declaración se inscriba en el Registro de la Propiedad, debiendo anotarse que tal inscripción lo es por la declaración de AFO, lo cual supone un cambio radical respecto de la situación de imposible inscripción de inmuebles ilegales que no hayan sido declarados como AFO.
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